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现房合同签约注意事项:购房署名事先定好

[ 2013-08-23 来源: 作者:未知 评论 0 ]
合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好。双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致;在任何情况下,买受人都应当至少持有一份合同原件。

合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好。双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致;在任何情况下,买受人都应当至少持有一份合同原件。

现房合同第四条规定了“抵押情况”条款,要求开发商明示房屋的抵押状况,提示购房人在购买抵押房产时作必要的补充约定。但新版合同有些缺陷是没有提供“附件三关于抵押的相关约定”的范本。这使得非法律专业的购房人可能不知道应当如何约定附件三的内容。实践中,不少开发商提供的附件三的内容不符合法律的规定,不能有效保护购房人的合法权益。

按照法律规定,出售抵押房产,必须取得抵押权人的书面同意,并在售出后办理解押手续。因此,附件三中应当包括抵押权人(一般为银行)同意开发商出售抵押房产的书面证明。同时,附件三还应包括开发商限期解除抵押的承诺(包括承诺办理解押、解押的期限和逾期未办理解押的违约责任)。有实力的开发商会承诺在很短的时间内解押,而资金短缺的开发商要等较长的时间。一般来讲,办理银行贷款的业主风险不大,因为不解押办不了贷款,一次性付款的业主要多加注意。此外,无论何种情况,都需要约定解押的时间和违约责任。

按照法律规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

这里可能有两种情况,一是开发商出示相关证明,二是开发商承诺取得了承租人的同意。由于购房人不容易判断证明的真伪,建议大家要求开发商做出承诺,同时应当要求在此条下面的横线内或补充协议中约定,一旦承租人主张优先购买权而导致买受人损失的,由开发商承担什么样的责任。

此外,根据法律的一般原则,买卖不破租赁。所以,如何处理租户的问题也是购房人需要考虑的,不要认为只要我买了房子就一定可以马上把现有租户赶走,应当就租赁合同的处理问题与开发商约定清楚。

现房合同将《住宅工程质量分户验收表》明确列为房屋竣工验收和交付的必备条件。因此,只要发现房屋内存在违反质量规范的问题,就可以视为开发商没有按规定完成竣工验收,开发商在修复期间应当承担延期交房的违约责任。这一点对业主,特别是购买精装修房屋的业主是非常有利的,因为它可以有效地督促开发商加快维修的进度,并使业主因新房质量问题所受到的损失得到补偿。
 

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